עבודת תזה- מיפוי ענף המשכנתאות בישראל

פרק 1 –מבוא כ-2 עמודים על שוק המשכנתאות בארץ, שמות של בנקים בענף , שוק הנדל"ן בארץ ביחס לדירות חדשות ויד שנייה פרק 2- מצב קיים 2.1- גודל השוק : כמות משכנתאות, חלוקה בין יד שנייה ליד ראשונה , אזורים גיאוגרפיים (מידע רב בלמ"ס) , גודל תיק ממוצע (כ-600,000 ₪ כיום) . 2.2-שיעורי גידול : מגמות נוכחיות בשוק לעומת שנה קודמת, רבעון קודם. 2.3- מתחרים ונתחי שוק : המידע הכללי על הבנקים ונתח השוק של כל אחד (30% בנק מזרחי טפחות שבתוכו נכלל בנק אדנים שתופס כ-5 % מהשוק, 25% בנק לאומי למשכנתאות ו-17% בנק פועלים משכן ו- 18% בנק דיסקונט למשכנתאות. ארבעת מתחרים אלו תופסים פלח של הנאמד בכ-80% . 2.4- תיאור כל מתחרה : מרכיב התמהיל (7P ) תמהיל השיווק של כל בנק 2.5- מגמות בשוק (מידע משני) לדוגמא שוק הנדל"ן עלה במחיריו בשנים האחרונות (להכניס מידע בנושא מהאינטרנט ) , משבר הסאבפריים בארה"ב שמשפיע עלינו, קבוצות רכישה (מגמה שתופסת תאוצה) ופינוי בינוי. פרק 3- מחקר שיווקי 3.1- מחקר צרכנים- תפיסת המותגים השונים (ש"ר הלקוחות של הבנקים) פרק 4 – ניתוח ותחזית 4.1- יתרונות וחסרונות של כל בנק הגורמים שמעידים הגורמים המקדמים והמעכבים של כל בנק בפעילות העסקית השוטפת. 4.2- ניתוח SWOT של ענף המשכנתאות בסעיף זה מוצגות היתרונות והחסרונות ברמת המקרו ( נקודות חוזק וחולשה של הענף) וכמו כן ההזדמנויות והאיומים בסביבת המקרו שמיוחסות לפעילות השוטפת של החברות בשוק המשכנתאות . 4.3- ניתוח/צפי לגבי המשך הענף בסעיף זה מוצגת תחזית עתידית לגבי המגמה העסקית של ענף המשכנתאות בישראל. פרק 1 –מבוא הפרויקט הנוכחי עוסק במיפוי ענף המשכנתאות אשר מבוסס על בנקים למשכנתאות שיכולים להיות שונים מאוד בגודלם, בתפיסת הלקוח,בסוגי ההלוואות שהם מציעים ,ובמחיר הכסף (הריבית) וגם בסוג השירות שהם נותנים. . מקור ההכנסות של בנקים למשכנתאות הוא ריבית על ההלוואה (ההפרש בין עלות גיוס לעלות המכר-ריבית לצרכן) מעמלות ההלוואות, ועמלות שירותי ההלוואה. בישראל יש 10 בנקים למשכנתאות ועוד 2 חברות ביטוח שמאפשרות לקחת הלוואת משכנתא. ארבעת הבנקים למשכנתאות הגדולים הינם: בנק דיסקונט למשכנתאות, בנק פועלים משכן, בנק לאומי למשכנתאות ובנק מזרחי טפחות. בנק למשכנתאות הנו בנק שמתמחה במתן שירותי הלוואות משכנתא. בנק זה קיבל רישיון מהמדינה וכמו כן מבנק ישראל להעניק הלוואות משכנתא ישירות לצרכנים. משכנתא היא הלוואה ארוכת טווח, המיועדת בדרך כלל למימון רכישת דירה. החזר המשכנתא לבנק מובטח על ידי משכון (שיעבוד) דירת מגורים או נכס מקרקעין אחר. בישראל ישנם שני סוגי משכנתאות: משכנתא לזכאי משרד השיכון, אשר ניתנת על ידי משרד השיכון בתנאים קבועים מראש, דרך כל סניפי הבנקים הנותנים משכנתאות (המשמשים כשליחי המדינה למטרה זו), ומשכנתא מכספי הבנק, אשר ניתנת על ידי הבנקים מכספים המגויסים על ידם, ובתנאים הנקבעים על פי תנאי השוק. הלכה למעשה ,ניתן לומר כי שוק המשכנתאות הנו מאוד דינאמי בפעילותו השוטפת והדבר בא לידי ביטוי ברמת תחרותיות גבוהה בקרב כל החברות בענף . אסמכתא לכך ניתנת בעצם זה שתחרות המחירים בשוק המשכנתאות המשיכה גם במחצית הראשונה של 2008. בעקבות זאת חלו שינויים מהותיים בהיקף הפעילות העסקית בחציון הראשון של שנת 2008 לעומת חציון זה בשנת 2007. בפועל, הרווח של הבנקים מפעילות המשכנתאות במחצית 2008 עלה ב-0.35% בלבד בהשוואה למחצית המקבילה, בשעה שההלוואות החדשות זינקו ב-32%. מחזורי משכנתאות עמדו במחצית על 2.3 מיליארד שקל, בהשוואה ל-2.1 מיליארד שקל במחצית המקבילה. ברבעון השני היה היקף המחזורים 1.55 מיליארד שקל, כפול בהשוואה ל-737 מיליון שקל ברבעון הראשון של השנה. ניתן לומר שהדינאמיות בשוק המשכנתאות נובעת מכך שהשוק אשר משפיע באופן מהותי על הפעילות העסקית הינו שוק הנדל"ן המבוסס על דירות חדשות ויד שנייה . שוק זה למעשה מעלה על המפה לקוחות חדשים לבנקים למשכנתאות אשר נותנים להם שירותים אסטרטגיים של סיוע ברכישת דירות חדשות ויד שנייה המהווים כמוצרים שהנם בעלי רמת המעורבות הגבוהה ביותר. המצב המעשי, מעיד על כך שהשפל בהיצע הדירות בשוק הנדל"ן הוא כבר מציאות ותיקה במשק הישראלי. הדבר בא לידי ביטוי בכך שבשנים האחרונות חלה ירידה בהיצע הדירות בישראל, כפי שעולה מטבלה 1 שלהלן. הירידה בהיצע הדירות בישראל השנה היצע הדירות שבנייתן החלה היצע הדירות שבנייתן הסתיימה 2003 31,883 34,604 2007 26,679 29,900 השינוי 7%- 14%- בדרך כלל יש מתאם חיובי בין הפעילות בשוק הדיור ובין תקופות של צמיחה במשק, וענף הדיור אף היה קטר חשוב של צמיחה, אולם בתקופת הצמיחה של השנים האחרונות שוק הדיור קופא על שמריו ואף מתכווץ. לנוכח הגידול המהיר יחסית באוכלוסיית ישראל, והגידול בביקוש לדיור, המשך מגמת הירידה בהיצע עלולה להביא להתמרמרות חברתית, כפי שקרה בשנים עברו.

פרק 1 –מבוא 2-3 פרק 2- מצב קיים 4-35 2.1- גודל השוק 4-7 2.2-שיעורי גידול 7-8 2.3- מתחרים ונתחי שוק 8-10 2.4- תיאור כל מתחרה : מרכיב התמהיל (7P ) 10-34 2.5- מגמות בשוק (מידע משני) 34-35 פרק 3- מחקר שיווקי פרק 4 – ניתוח ותחזית 4.1- יתרונות וחסרונות של כל בנק 4.2 - ניתוח SWOT של ענף המשכנתאות 4.3 - ניתוח/צפי לגבי המשך הענף